全国政协及人大会议下周二在北京揭幕，稳楼市继续是会议焦点之一。广东本月底将发行共307亿元（人民币，下同）专项债用于回收闲置存量土地，为全国首次，涉及广州、惠州、珠海等19个城市。收储的地皮主要包括企业无力或无意愿继续开发的住宅用地和商用地。分析指此举有助消化市场存量土地规模，改善供过于求问题，增强地方政府和企业资金流动性，促进房地产市场止跌回稳。
▲珠海将通过地方政府专项债券资金收储14宗地皮。
考虑风险非只收国企土地
土地被房地产业界贴切地称为“面粉”，为配合房地产市场“去库存”，消化“面粉”存量的行动正大规模展开。自本月初以来，包括广州、惠州、珠海等多个城市先后发布专项债收储闲置土地的公告。广东省财政厅近日发布通知显示，2月28日将为专项债券进行竞争性招标，发行总额307亿元，覆盖广东19个城市，86个项目，其中广州发行最多达60.5亿元，珠海、惠州发行超50亿元。
这是去年底自然资源部明确专项债资金收回收购存量闲置土地细则之后，全国首个大规模落实的案例。“随着广东省政府专项债的成功发行，预计其他地区也会加快类似专项债券的发行速度。”内地《证券时报》引述一位房地产行业分析师称。
值得注意的是，纳入此轮土地收储名单的项目多来自地方国企。以珠海为例，该市拟收储14宗用地全部来自本地国企，其中6宗为华发集团所有，6宗来自大横琴集团。《中国经营报》引述珠海市土地储备发展中心郑姓负责人解释说，并非“只收国企土地”，主要是考虑到风险问题，“如果土地本身存在抵押、‘三角债’的情况导致项目最终实施不了，之后引发的风险就会很大。”
过半住宅地工业用地仅10%
从土地类型看，此轮广东拟收储土地涉及住宅、商业、旅馆、工业用地等。其中过半是住宅地，商服用地佔比超30%，工业用地只有10%。各地皮拿地时间集中在2020年至2024年，佔比超过80%，个别地皮拟收购价格的折扣较大。
去年9月，中央政治局定调稳楼市后，财政部表明支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。去年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》指出，“积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展”。
据中国银河证券研究院测算，目前全国合计尚未开工住宅、商服土地面积或在5.76亿平方米左右，合计土地价值约为3.5万亿元。假设未来按照平均80%折价收购和50%收购量计算，对应闲置土地收购所需的资金规模应在1.4万亿元左右，如此规模的收储有助于大幅改善城投和房企现金流，同时控制土地供给，促进楼价企稳，缓解房地产行业风险。
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