过去，购房者总是希望取消公摊面积，期待按照套内面积购房。如今，随着房产产品迭代，公摊正在逐渐成为历史。
2024年起，全国范围内开始尝试零公摊的实验，广州在这方面走在了前列。例如，招商蛇口在横沥岛以底价10.18亿元拿下一块地，其项目户型实用面积最高可达140%。这并不是豪宅或改善住宅，而是刚改楼盘。其中110平方米的户型实用率高达139%，可实现四房两卫加露台的设计。这是广州首个第四代住宅标准的楼盘。
广州主城区即将开盘的新盘虽然尚未实施第四代住宅标准，但实际使用面积也达到了130%。越秀在荔湾和白云区的两个新盘，最小面积68平方米，最大面积98平方米，实际使用面积最高达130%。新规后的高得房率使得小户型也能提供之前100平方米以上的居住体验。
这三个即将开售的新盘代表了广州目前最高得房率的产品。在广州市场上，只要是建筑新规后入市的新盘，100%以上的得房率已成为标配。买房时，人们更倾向于选择新房而非二手房，尤其是新规后的产品。
广州之所以能做到如此高的得房率，主要得益于去年11月发布的《容积率办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。这些调整为开发商提供了更大的设计空间，使得得房率越来越高。
不仅是广州，自2024年以来，全国多个城市都在计容规则上进行了调整。济南、佛山、合肥、深圳等地都发布了新的计容细则，进一步放宽了阳台、露台等空间的计容规则。这些调整促使各地的新规后产品如雨后春笋般涌现，第四代住宅概念逐渐普及。
第四代住宅主打把地面庭院搬到高层，使每个住户都能拥有空中花园。在全国范围内，已有100多个项目落地，得房率大多超过100%，最高的甚至达到144%。不过，这类住宅多集中在改善项目和豪宅上，小户型刚需项目较少。
这次全国范围内的计容调整和100%以上得房率产品的兴起，标志着房地产行业进入了一个新时代。过渡期过后，新房市场中100%以上得房率的产品将成为标配，新房与旧房之间将形成明显的价格差距。
对于购房者来说，建议密切关注所在区域是否有大量待入市地块，如果有，应考虑出售非自住房产。购买新房优于二手房，即使价格稍高也要坚定选择新规产品。未来，刚需小户型也会普及100%得房率，不急于居住的可以等待。优质成熟稀缺地段的二手住宅仍具价值，地段依然是核心因素。
购房逻辑发生了巨大变化，无论是刚需还是改善型购房者，选房都变得更加复杂。
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