港府早前推出3个北部都会区“片区开发”试点项目，分别是洪水桥/厦村新发展区、粉岭北新发展区及新田科技城，共收到22份意向书，计划今年下半年起至明年陆续招标。民建联新界北立法会议员刘国勋今日（3日）召开记者会，建议政府容许调整3个片区的住宅地积比，以增加项目的财政诱因。
▲粉岭北新发展区“片区”试点。资料图片
▲新田科技城“片区”试点。资料图片
▲洪水桥 / 厦村新发展区“片区”试点。资料图片
▲刘国勋建议政府容许调整三个片区的住宅地积比，以增加项目的财政诱因。李健威摄
倡扩大片区试点范围
刘国勋指“片区开发”推出3个试点，收到22份意向书，包括本地和内地发展商、承建商、综合企业和电商物流公司等。他提醒，要把意向书转为投标实际行动，关键在于招标条款是否符合市场运作，否则将重演洪水桥或厦村多层现代产业大楼用地最初有10份意向书，最终招标要一再延期的“意向热、投标冷”情况。
刘国勋指出3个试点的地块零散，非完全相连，缺乏整体开发的条件，较难带动区内发展，建议扩大片区试点范围，批地范围须连接现有道路，令地块连接，整合为一块较大规模、更完整、具更高灵活性规划用途的土地。
参考内地做法 容许弹性用途
刘国勋又指出，各片区目前已有既定开发指标，缺乏发展灵活性，阻碍片区优化、限制经济及社会效益。他续指，片区部分地块较不受欢迎，或影响发展商投标意欲，甚至导致日后改建或更困难。他举洪水桥厦村片区为例，指住宅地块位于片区左下角，而其馀公营设施则位于右上角，认为地块不应该分散、被隔开。他续指，相关片区的法定大纲图最早于2018年已规划好，询问相关规划是否仍符合现时需要。
他建议重新检视土地规划，参考内地做法，容许弹性用途，企业可按市场需求设计用地，调整土地容积率等开发指标，并扩大片区试点范围，放宽为大范围引导性规划，容许混合用途，灵活设计及布局。
倡容许地价分期支付 改善开发现金流
至于3个试点的运输基建配套及工程进度未有公布，开发商或会减低投标意愿。刘国勋建议设立专班，让开发商参与基建道路的设计及了解进程，提高讯息透明度，同时保证试点内基建配套符合试点发展所需。他续建议，政府可考虑将部分运输建设交由片区开发商负责，如连接未来港铁站的行人天桥、地下隧道等，提升项目市场价值。
刘国勋指出，3个片区的私营房屋用地地积比界乎2.4至6倍，属偏低水平；较古洞北早前放宽至整体地积比6.5倍、最高7.8倍为低，建议政府容许调整3个片区的住宅地积比，以增加项目的财政诱因，并容许地价分期支付、放宽住宅预售期限制、推迟交还政府的建造工程等，改善开发现金流；及协助发展商与银行协商融资等。
另外，刘国勋强调北都发展期长，必须由财务稳健、执行力强的开发商承担，建议政府考虑“双信封制”，即将技术与财务分开评审，优先考虑综合能力强的投标者。
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